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限售5年,“最严调控”能止住房价?我觉得不太行......

转载 来源: 杭州楼市动态 发表于:2019/5/12 9:14:17 浏览量:333


与往常一样,重大的新闻总是趁着周末悄悄发布。


昨天晚上,苏州发布了调控新政。


政策相对较长,概括起来有以下五点:


  • 土地:超过市场指导价5~10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;超过市场指导价10~25%后转为一次报价出让方式;


  • 苏州工业园区全域、高新区部分重点区域新房三年限售


  • 苏州工业园区二手房五年限售


  • 苏州工业园区和其他市(县)、区,可根据实际情况优化学区住房政策


  • 人才优先购买房地产开发企业应当将预(销)售许可建筑面积50~60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。




事实上,苏州要出台“新政”的消息,早已在当地很多购房者的口中流传开。


毕竟,无论是土地市场还是新房市场,苏州的楼市都稍显“失控”。


4月24日,苏州出让5宗土地,诞生了两宗地王;5天后,中海以楼面价30287元/㎡拿下苏州园区一宗地块,苏州园区的土地楼面价首次突破3万大关


土地市场向来是最重要的风向标,在如此热度之下,苏州的新房市场自然是更加火爆。


据克而瑞数据显示:4月份,苏州商品住宅成交均价为21881元/㎡,房价涨幅位居全国第一。


而火上浇油的是,苏州目前还没有实行公正摇号,依旧由开发商自行组织摇号。


每一次开盘,都有购房者认为有“黑幕”;每一次开盘,都有购房者认为有“暗箱操作”等等;每一次开盘,都有购房者要维权、要举报、要折腾要闹......


在“房住不炒”的大背景下,苏州面临的压力可想而知。


于是,新政应运而生。



初看政策,“新房3年限售,二手房5年限售”,相当严苛。


但细看之下,我觉得新政其实“很温柔”,对当地楼市的影响或许非常有限。


举个例子。


如果,我说得是如果,杭州宣布在奥体实行“限售”,你还会不会买3.5万的创世纪?


如果,杭州宣布在未来科技城实行“限售”,你还会不会买2.6万的华夏四季?


只要有钱,你一定还是会买。


苏州同理。


本轮调控,“限售”政策并没有覆盖全市,只是将重点锁定在了苏州工业园和高新区这两个热门板块。


在苏州楼市一片红火的景象中,尤以苏州工业园区表现最为火热。该板块宜居度高、规划前景好、且一二手倒挂超过了1万/㎡......


如果放在杭州,那么工业园区就是妥妥的“万人摇”集中爆发地。


所以,无论是自住、改善还是投资,这个板块都是“不二之选”。每一次楼盘开盘,都是“秒罄”、“疯抢”之势。


在这样的区域实行“限售”,效果可想而知:限售拉长了投资战线,除了会使一部分短期炒房客打起“退堂鼓”,但对于大部分人来说,效果或许并不会太理想。


另外,在本轮调控中,限购、限贷等手段都没有提及。


所以,苏州新政后,市场的成交量会有一定程度的减少,达到“降温”目的。但几乎不会影响房价的涨跌。



“上有天堂,下有苏杭”,苏州和杭州向来有不解之缘,而随着苏州新政的落地,又有许多人好奇杭州是否会效仿。


除了“限售”外,苏州的新政也的确给了杭州其他的一些借鉴意义。


例如,调控在向炒房客关上大门的同时,也“定向”给刚需开了一扇窗。


根据新政要求,开发商每次要将可售建筑面积的50~60%,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。


相对于杭州的“无房户”,苏州的新规定不仅限定了“无房户”,还限定了“无房户所在区域”,更加精细化、区分度更高。


同样是在“精细化”操作上,在今年“一城一策”的大背景下,苏州做了新的“一区一策”的示范。


即在调控上走“小碎步”,收紧对重点区域的调控,先测试、观察一下市场效果,再制定下一步策略。避免“有形的手”力度太大而可能出现的风险。


当然,杭州在“精细化”操作上已经颇有心得。


比如在收不住的时刻,该宕机就宕机


比如对高预期的地块,该撤下就撤下


比如有争议的预售证,该缓缓就缓缓......


在“外科手术”般的精确调控下,5月的杭州楼市,已然重归平静。接下来是否会有其他更加精细化的调整,我们且静观其变吧。



最后,与各位讨论一个问题。


杭州需要限售吗?


抛砖引玉吧,我觉得不需要。


首先很多刚需都会错估自己的“换房周期”。从刚毕业的第一套房,到结婚的婚房,再到学区房甚至改善房,刚需的换房周期远比想象中短的多。


所以,限售是一把双刃剑。一部分炒房客固然会被震慑住,但刚需群体未必真的会受益。


其次,若突发意外亟需资金时,房子作为最大的资产却无法变现,也是一个尴尬的问题。


最后,现在的杭州挺好。


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