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楼市下半场:加息、停贷、延长放款周期,又开始了

转载 发布:2021/9/16 15:34:07 来源:城市财经 10919 阅读
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北上广深以及杭州、合肥、成都、西安这些热点城市的楼市,都降温了。

尤其是深圳,8月份的成交量跌破2000,进入了“1时代”。创下近十年来单月成交量新低。

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制图:城市财经;数据:深圳中原地产

同期,链家数据显示,8月份上海全市共成交了1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,成交金额574亿,环比下降30%,同比下降44%。

北京方面,中原数据显示,8月份二手房成交为15942套环比下降10.7%,同比持平,但网签相对滞后,实际成交量下滑超过20%。

广州也不遑多让,中指院数据显示,广州8月份一手房成交量为7000套,为近15个月来最低水平环比下降5.8%,同比下降28.94%。二手房就更不用多说了。

这些城市集体降温,与一轮又一轮的强调控有直接关系,其中最关键的一个,是房贷收紧了。

以广州来说,4月份以来,广州已经五次上调了新房和二手房贷款利率。最近的一次发生在8月份:

广州的首套房和二套房的贷款利率已经分别提升到5.85%和6.05%,而这已是年内第5次贷款利率提升。

这次上调之后,广州的首套房和二套房房贷利率,均领跑一线城市,甩开北上深一大截,且二套房进入了“6”字打头的时代。

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制图:城市财经

有人据此计算,如果购房人是首套房,申请纯商业贷款200万,按照5.85%、 30年等额本息来计算,比年初时申请总利息增加30余万,月供增加1000元左右。

不只是广州,今年以来绝大多数城市的房贷利率,无论新房还是二手房,均遭遇了上浮。

目前,全国房贷利率进入2021年以来一路上扬,已经连续上涨了8个月,且趋势依旧没有改变。

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来源:克而瑞研究中心

如此上浮,最受伤的是刚需。很多人,在努力存钱买房,显然存钱的速度,赶不上利率上浮的速度。

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如果增加成本能够贷下来,还算幸运的,最关键的是,现在贷款太难了。

以广州来说,二手房放款,基本是半年起步。

北京方面,根据央视财经的报道,北京的多家银行表示,放款周期需要4至6个月,有的银行甚至直接叫客户明年再来。

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深圳方面,某股份行支行客户经理直言:“现在各大银行房贷都在收紧,放款没那么快了,最快的也要等6至8个月。年初额度比较充裕,放款速度会快些。”

上海方面,个别银行已经对二手房停贷了。

贷款难,贷款利率高,才是当下热点城市楼市集体降温的最主要原因。

北上广深房贷收紧,只是个缩影。根据克而瑞调查显示:

追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调,二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。

30个重点调研城市新房房贷利率与放款情况
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来源:克而瑞研究中心

23个重点调研城市二手房房贷利率与放款情况

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来源:克而瑞研究中心

利率上浮,贷款放款周期不断延长,没有了金融和杠杆支持,购房人怎么撬得动楼市,即便有心购房,也无力支撑。

于是,才有了我们所看到的现在从南到北、从东到西,热点城市的二手房纷纷回调的现象。

关键问题来啦,银行为何不断上浮利率,且延长放款周期?

宏观方面来说,是因为管理层对楼市的调控要求。今年以来,为了缓解年轻人肩上的房价大山,同时为了给三胎政策、给消费经济和实体经济发展,腾挪空间,管理层展开了对楼市的深度调控。

一轮又一轮的调控纷至沓来,金融降杆杆就是其中之一。

微观方面来说,就是以为去年央行与银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确给银行划定了楼市红线,也即给银行的贷款流向房地产市场设置了上限。

在这种背景下,我们的房地产贷款增速,7月末创下了8年来新低。

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在房贷收紧的背景下,一切需求都变成了有心无力的需求,成交量焉能不下跌。

最关键的是,就目前的形势来看,没有放缓的节奏,反倒还在继续收紧,这意味着购房人接下来房贷利率可能会更高,贷款难度也会更大。

这就让购房者产生了一个矛盾。

一方面,热点城市的成交量下调,房价也在下调。另一方面,房贷利率又在上涨,贷款成本在增加。那么,现在到底能不能买房?

如果买,接下来房价下跌,岂不是买高了?如果不买,利率又在上浮,而且万一房价不跌,岂不是双重成本增加?

本号的观点是,热点城市的新房可以买,二手房最好不要碰。因为目前房价回调的主要是二手房。

新房,一方面限价,本身相较于同片区的二手房,就便宜一些。另一方面,热点城市的新房依旧很坚挺,哪怕是深圳,新房价格依旧没有转向。


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