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楼市“不吃不喝”状态,能否撑到5月?新规下2类人或断贷

转载 来源:蓝白观楼市 发表于:02/11/2020 18:29:51 浏览量:199

过去这些年的房地产,一直处于“大吃大喝”的状态。

比如,购房者一茬接一茬,从刚需、改善,再到投机客横行。

1998年房改的时候,城市里遍布筒子楼和家属院,尤其以各类单位居多,在地市和县城分布极其广泛,农村有大量的平房和瓦房。

在流动人口偏少的环境下,此时买房,为的是改善居住条件,从窝在筒子楼里,挤着几平米的单间,到开通双气、24小时热水的家,从农村破旧瓦房、平房到高楼大厦,所用的时间,不过最近一二十年而已。

从2008年开始,买房的“味道”就变了。

数据显示,截至2016年底,我国居民部门总资产有358万亿,其中有164万亿是房产,占比高达46%,接近居民总资产的一半。

2008-2016年间,居民总资产增量中,有45%是房产贡献的,相比之下,金融资产只有180万亿,其中一半以上是现金和存款(94万亿)。

不管基于什么目的,房地产行业就是在不断膨胀的买房需求下,一步步实现壮大的。

到了2020年,一场突如其来的特殊事件,让楼市进入到了“不吃不喝”的状态。

最直接的表现,是成交量坠入冰点。

2月5日下午,中国房地产研究机构克而瑞召开的一个电话会议,首度披露了全国主要城市一二手楼市的近况。

“1月份销售数据看,大部分房企销售都出现了下滑,不过这只是开始。我们监测春节前后一周的房地产销售数据基本接近零,预计未来零成交还会在一段时间成为常态。”易居CEO丁祖昱透露。

克而瑞统计数据显示,2020年1月TOP100房企单月权益销售金额共计4262亿,同比下滑16.2%。

从1月下旬至今,全国60多个城市,18个省市都关闭了线下的售楼部,中指研究院的调查问卷显示,年前有意向购房的群体,有70%推迟了置业计划。

没人买房,也没人卖房,房地产一旦没了人气和成交量,不管是期房还是现房,不管新房还是二手房,只能堆在那里,成为真正意义上的钢筋水泥。

开发商也不是没有想办法,什么线上、VR、客服等等手段都使出来了,但是,对一个极度依赖线下才能成交的行业来说,这些手法只是“骗自己”罢了。

那么,“不吃不喝”的楼市,还能撑多久?能不能撑到5月份?

根据平安证券研究所测算,2020年房企境内债券到期5902亿元、海外发债到期2136亿元、房地产信托到期

6544亿元,合计约1.46万亿元,较2019年实际到期值增长19.4%。

其中,2月到期金额为672亿,占全年比重为4.6%,3月到期金额环比增84.7%至1240亿,且呈逐月上升趋势,7月到期值达到峰值1490亿。

也就是说,对房地产行业来说,2-3月份的资金压力最小,随后逐步上升,到今年7月份,也就是5个月以后,债务会达到近1500亿的峰值。

我们可以得出两个结论。

1,如果本次事件在3月底前结束,楼市即便“不吃不喝”,“颗粒无收”,相对全年来说也能扛得住。

2,如果到5月份,房企仍然无法开放售楼部,也不能全面开工,在巨大的还债压力下,房地产行业是很难继续支撑的。

表面上看,房地产市场是受特殊事件的冲击,实际上有更深层次的原因,才造成如今这种局面。

最关键的原因是:楼市捆绑的行业、投资、财富过多。

数据显示,房地产+加注业占GDP的比重,两者相加占整个GDP的1/7。土地出让金贡献了1/5的广义财政收入。房地产相关税收加上房企所得税,占了整个狭义财政收入的1/6。

房地产+建筑业,一共为中国今天提供了5000万个就业岗位,2010年是2100万个,这10年增长了2.4倍。现在达到了5052万人就业。

也就是说,我们的吃穿用度、衣食住行、工作生活、各行各业,全都跟房地产有关系。

正因为房地产行业的地位越来越高,所以才无法经受时间过长的“停摆”。

2月7日,新京报有一则专访曹德旺的报道,这位实业家说出了经济、房地产的实情。

曹德旺称:“很多不该贷款的民营企业都拿到了大量的贷款。一些大中型企业拿着银行贷款去投资,但投资什么呢?房地产!大家都认为房地产可以保值增值”。

“如果拿自己的钱去投资房地产当然没有问题,问题是很多炒房企业的钱都是银行贷款”。

“现在很多企业负债率在70%左右,已经碰到了银行融资的高压线了。银行当然也不敢贷款给企业,否则形成了坏账怎么办?”

这就是目前楼市所处的“链条”:货币宽松-企业大量贷款-开发房地产-负债率升高-房价一旦下跌就形成坏账。

这也是未来几个月房地产运行的逻辑。

对购房者来说,有2类人或“断供”,房贷还不上。

1,2017年以后囤房的人。

众所周知,2015-2017年,是房价涨幅最大的阶段,棚改货币化助推,房企下沉中小城市,造就了不少炒房客。

从2015年3月开始,一线城市房价累计涨幅达到44%,二线33%,三四线城市整体也有33%。

事实上,部分热点新一线城市、环都市圈三线以下城市,中西部棚改大省的地市,翻倍的比比皆是,涨幅肯定不止30%。

不过,从2017年以后,百城房价指数迅速收窄,2018年涨幅为5%,2019年涨幅仅为3%,也就是说,2017年以后买房的,非但没有享受到房价大涨带来的财富增值,反而有可能占到“山岗”上。

如果是刚需自住倒也无所谓,对囤房者来说,房子越多,房产“折损”的概率就越高,尤其是当下的环境,房子再多,找不到买家也是白给,各位可以想象一下,3套房以上卖不动,还要每个月还房贷的情景,断供实属正常。

2,“短贷长用”的高杠杆购房者。

所谓“短贷长用”,是最近几年比较流行的一种投机买房手法,用1-2两年的消费贷、经营贷去充当首付款,随后再“拆东墙补西墙”,押注房产会增值。

房价大涨时,杠杆越高,财富升值的可能性越大,但是,一旦没有了“接盘者”,不光是银行这边的高额房贷利息(最近两年一般都要上浮20%以上),还有各类短期借款贷款的偿还压力。

这种事以前就发生过,在2018年底的时候,各地出现了降价促销潮,根据阿里拍卖的数据,广深等地的高杠杆投机客,就出现了断供的情形。

而在2020年,央行刚刚发布了地二代征信系统上线的“新规”,假离婚、高杠杆买房等投机行为将会被彻底堵上。

此外,最近的形势比起2018、2019年有过之而无不及,这2类人一旦收入出现问题,新规下,断贷就有可能会再次发声,希望大家都能守护好家庭的“钱包”,撑过未来几个月,才能“活下去”。

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